La valeur locative d’un local professionnel

La valeur locative d'un local professionnel sert de base pour la détermination du loyer d’un bail commercial, mais elle sert aussi et surtout de base aux impôts directs locaux que sont la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE). Les valeurs locatives des locaux professionnels sont des valeurs calculées à partir des loyers réels constatés.

​Détermination du type de local

Les textes distinguent 4 catégories de locaux selon leur usage :

Catégorie Base d’imposition
Local commercial Valeur locative
Local à usage professionnel Valeur locative
Local industriel Valeur comptable sauf exception
Habitation Valeur locative cadastrale

La catégorie est déterminée en fonction de l’activité principale exercée dans le local. Il ne peut appartenir qu’à une unique catégorie. Dans le cas de l’exercice de plusieurs activités, on retiendra l’activité qui occupe la plus grande surface.

Le rôle d’imposition est arrêté sur la catégorie à laquelle appartient le local au 1er janvier.

 

Les locaux industriels

La catégorie des locaux industriels recense les bâtiments et terrains dédiés à l’exercice de fabrication ou de transformation de biens corporels mobiliers qui nécessitent de lourds moyens de production. Ainsi si la valeur des installations est inférieure à 500.000 €, le local relèvera des locaux à usage professionnel.

Ces locaux sont évalués selon la méthode comptable régie par l’article 1499 du CGI. Dans les grandes lignes, la base d’imposition est déterminée selon :
  • La valeur d’acquisition au prix réel d’achat augmenté des frais accessoires
  • Ou la valeur d’apport
  • Ou la valeur de production pour les immobilisations créées.
Pour les biens datant d’avant 1959, un barème de coefficients de révision s’applique au prix de revient.

De plus, la valeur locative des immobilisations industrielles est diminuée de 30 % pour la base imposable à la CFE.

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La valeur locative

La valeur locative est calculée en appliquant un tarif au m² qui diffère selon plusieurs critères :
  • La catégorie de classification du local (bureaux, entrepôt, hôtel, boutique, clinique, crèche, etc.)
  • La surface
  • La pondération de la surface (les stocks couverts d’un local commercial sont ainsi pondérés d’un coefficient de 0,5)
  • La localisation géographique.
Chaque année depuis 2017, l’actualisation de la valeur locative par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) s’appuie sur les données transmises de façon obligatoire et annuelle par EDI du montant des loyers payés par les occupants de locaux professionnels dans le cadre de leurs déclarations annuelles (il s’agit du formulaire DECLOYER).

Cette commission dispose des missions suivantes :
  • Délimiter les secteurs géographiques locatifs
  • Fixer les tarifs au m² de chaque catégorie. Ils sont déterminés à partir des loyers constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés.
  • Classer les locaux
  • Décider de l'application de coefficients de localisation.